# Investir dans un local commercial : ce qu’il faut savoir
L’investissement dans un local commercial représente une opportunité patrimoniale souvent méconnue des épargnants français. Pourtant, cette classe d’actifs offre des perspectives de rentabilité supérieures à l’immobilier résidentiel classique, avec des rendements pouvant atteindre 6 à 8% nets annuels dans certaines configurations. Mais attention : investir dans des murs commerciaux ne s’improvise pas. Entre les spécificités du bail commercial 3-6-9, les clauses juridiques complexes, la fiscalité particulière et les risques liés à la conjoncture économique, ce type d’investissement exige une connaissance approfondie du marché. La réussite repose sur une analyse rigoureuse de l’emplacement, une négociation éclairée des conditions contractuelles et une compréhension fine des mécanismes financiers qui régissent ce secteur.
Typologie des locaux commerciaux : murs commerciaux, boutiques de pied d’immeuble et centres commerciaux
L’univers de l’immobilier commercial se divise en plusieurs catégories distinctes, chacune présentant des caractéristiques propres en termes d’accessibilité financière, de gestion et de potentiel de valorisation. Comprendre cette segmentation constitue le préalable indispensable à tout projet d’acquisition.
Les boutiques en pied d’immeuble représentent la porte d’entrée privilégiée pour les investisseurs particuliers. Situées au rez-de-chaussée des immeubles résidentiels, ces surfaces commerciales accueillent généralement des commerces de proximité : boulangeries, pharmacies, restaurants, agences bancaires ou cabinets de professions libérales. Leur prix d’acquisition varie considérablement selon la ville et l’emplacement, oscillant entre 150 000 euros dans les villes moyennes et plusieurs millions d’euros dans les artères parisiennes les plus prisées. L’avantage majeur de cette typologie réside dans sa liquidité relative et sa facilité de gestion pour un investisseur débutant.
Les cellules commerciales en centres commerciaux constituent une classe d’actifs intermédiaire. Ces espaces bénéficient d’un flux de clientèle captif généré par l’ensemble du centre, ce qui sécurise théoriquement l’activité du locataire. Toutefois, les charges de copropriété y sont particulièrement élevées et comprennent notamment la participation aux frais de marketing et d’animation du centre. La santé financière globale du centre commercial impacte directement la valeur de votre investissement : un taux de vacance élevé ou le départ d’une enseigne locomotive peut fragiliser l’ensemble des commerces présents.
Les entrepôts, locaux d’activité et plateaux logistiques connaissent un essor remarquable depuis l’explosion du e-commerce. Ces surfaces dédiées au stockage et à la logistique du dernier kilomètre offrent des rendements attractifs, souvent compris entre 7 et 9%, avec des tickets d’entrée plus accessibles que les boutiques de centre-ville. Néanmoins, leur potentiel de plus-value reste généralement inférieur à celui des commerces de rue, car leur valeur dépend davantage de critères fonctionnels (accès poids lourds, hauteur sous plafond, quai de déchargement) que de l’emplacement proprement dit.
Enfin, les bureaux constituent un segment spécifique de l’immobilier d’entreprise. Bien qu’ils ne soient pas strictement commerciaux au sens traditionnel, ils partagent de nombreuses caractéristiques avec les locaux commerciaux en termes de bail et de fiscalité. Les bureaux séduisent par la stabilité des locataires, so
uvent de grandes entreprises ou de professions libérales installées sur le long terme. Le rendement locatif des bureaux varie en moyenne entre 3 et 6% selon la localisation (quartiers d’affaires prime vs. périphérie), avec un couple rendement/risque souvent plus équilibré que pour certains commerces de centre commercial. En revanche, la vacance peut être plus longue en cas de départ du locataire, surtout dans les zones tertiaires en mutation.
Analyse de la rentabilité locative : calcul du rendement brut et net pour l’investissement en local commercial
Avant d’acheter un local commercial, la première question à se poser est simple : « combien mon bien va réellement me rapporter chaque année ? ». La rentabilité locative d’un local commercial ne se limite pas au simple ratio loyer/prix d’achat. Elle doit intégrer les charges récupérables ou non, la fiscalité, les éventuelles périodes de vacance et le coût du financement bancaire. Une analyse sérieuse passe donc par le calcul du taux de rendement brut, puis du rendement net, voire du rendement net-net après impôt.
Formule de calcul du taux de rendement brut et application pratique
Le taux de rendement brut d’un local commercial se calcule à partir du loyer annuel hors charges encaissé et du coût total d’acquisition (prix, frais de notaire, éventuels travaux de mise aux normes initiaux). La formule est la suivante :
Rendement brut (%) = (Loyer annuel HT / Coût total d’acquisition) x 100
Imaginons que vous achetiez des murs commerciaux à 300 000 € et que vous perceviez un loyer de 18 000 € HT par an (soit 1 500 € / mois). Votre taux de rendement brut sera : 18 000 / 300 000 x 100 = 6%. Ce premier indicateur permet de comparer rapidement plusieurs opportunités, mais il reste incomplet. Pour affiner, vous devrez ensuite retrancher l’ensemble des charges qui ne sont pas récupérables auprès du locataire ainsi que les frais de gestion éventuels.
Dans la pratique, un rendement brut de 6 à 8% sur un local commercial bien placé est souvent considéré comme une bonne base. En deçà de 5%, vous vous rapprochez des niveaux de rendement résidentiel prime ; au-delà de 8-9%, il faut accepter un risque plus marqué sur l’emplacement, la qualité du locataire ou la liquidité à la revente.
Déduction des charges de copropriété, taxe foncière et frais de gestion
Pour obtenir le rendement net d’un local commercial, il convient de retrancher du loyer annuel toutes les charges restant à la charge du bailleur. Dans un bail commercial bien rédigé, la majorité des dépenses peut être refacturée au preneur : charges de copropriété courantes, entretien, petites réparations, taxe foncière, voire certaines mises aux normes. Toutefois, le décret du 3 novembre 2014 et le Code civil (article 606) encadrent ce qui peut ou non être imputé au locataire.
La formule de base du rendement net est la suivante :
Rendement net (%) = (Loyer annuel - charges non récupérables - frais de gestion - assurance PNO - provisions vacance) / Coût total d’acquisition x 100
Par exemple, sur notre local à 18 000 € de loyer annuel, imaginons 1 000 € de charges de copropriété non récupérables, 500 € d’assurance propriétaire non occupant (PNO), 900 € de frais de gestion (5% des loyers), et une provision de 600 € pour vacance locative (un mois tous les 3 ans). Le revenu net s’élève alors à 18 000 – 1 000 – 500 – 900 – 600 = 14 900 €, soit un rendement net de 14 900 / 300 000 x 100 ≈ 4,96%. C’est ce chiffre qu’il faut comparer aux autres placements immobiliers ou financiers.
Vous le voyez, une simple ligne de taxe foncière non récupérable ou une hausse de charges de copropriété peut faire baisser votre rendement net de manière significative. D’où l’importance de décortiquer les derniers procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété, les budgets prévisionnels et l’historique des appels de charges avant de signer votre compromis de vente de murs commerciaux.
Comparaison avec le rendement d’un investissement résidentiel classique
Comment se situe la rentabilité d’un local commercial par rapport à celle d’un appartement locatif ? Dans les grandes métropoles comme Paris ou Lyon, les logements résidentiels bien situés affichent souvent des rendements bruts compris entre 2 et 4%, parfois moins sur les quartiers très prisés. À l’inverse, les murs commerciaux correctement positionnés se situent plus fréquemment entre 5 et 8% de rendement brut, voire davantage en province ou sur des emplacements secondaires.
En net-net après fiscalité, l’écart reste généralement en faveur du commercial, notamment parce que les charges récupérables sur le locataire sont plus nombreuses et que les loyers sont moins plafonnés (hors quelques cas spécifiques). Là où un studio loué en nu à 3% brut peut tomber à 1,5-2% net après impôts, un local commercial à 7% brut peut encore dégager 4 à 5% net, même pour un investisseur imposé dans une tranche marginale élevée.
Faut-il pour autant délaisser totalement l’immobilier résidentiel ? Pas nécessairement. Le logement offre souvent une liquidité supérieure, une demande plus profonde et une meilleure résilience dans certaines crises sectorielles. L’idéal, lorsque c’est possible, consiste à diversifier son patrimoine entre plusieurs classes d’actifs : résidentiel, local commercial, bureaux, voire parts de SCPI spécialisées pour mutualiser le risque.
Impact de l’emplacement N°1, N°1 bis et N°2 sur la performance locative
Dans l’immobilier commercial, l’emplacement est encore plus décisif que dans le résidentiel. On parle traditionnellement d’emplacement N°1, N°1 bis et N°2. Un emplacement N°1 correspond à une rue très passante, généralement piétonne ou en hypercentre, à proximité immédiate de transports en commun et de « locomotives » (grandes enseignes, supermarchés, cinéma, gare). Ces locaux se revendent vite, se relouent facilement et bénéficient d’un fort potentiel de plus-value, mais leur rendement brut est souvent plus modéré, parfois autour de 3 à 5%.
Les emplacements N°1 bis se situent dans le prolongement des zones ultra-prisées, avec un flux de clientèle légèrement inférieur, mais un rapport rendement/risque souvent optimal. Les prix d’acquisition sont un peu plus bas, alors que les loyers se maintiennent à des niveaux attractifs. Sur ce segment, il n’est pas rare d’atteindre 5 à 7% de rendement brut, avec encore une bonne liquidité à la revente.
Enfin, les emplacements N°2 (rues moins passantes, périphérie, quartiers en devenir) offrent des rendements bruts élevés, pouvant grimper à 8-10% voire davantage sur certaines villes moyennes. En contrepartie, le risque de vacance locative est supérieur et la valeur de revente plus volatile. Comme pour un équilibre entre vitesse et consommation sur une voiture, tout l’enjeu consiste à trouver le bon compromis entre rendement courant et sécurité du capital, en fonction de votre profil d’investisseur et de votre horizon de placement.
Bail commercial 3-6-9 : clauses essentielles et obligations du bailleur
Le bail commercial 3-6-9 est le socle juridique de tout investissement en local commercial. C’est lui qui fixe la durée de l’engagement, le montant du loyer, les modalités de révision, la répartition des charges et les droits de chaque partie. Un bail bien rédigé sécurise vos flux de loyers sur la durée ; un bail mal négocié peut, au contraire, rogner votre rentabilité ou compliquer la gestion au quotidien. D’où l’intérêt de comprendre ses principales clauses avant d’acheter des murs occupés ou de signer un nouveau contrat avec un locataire.
Durée du bail, tacite reconduction et congé triennal
Par principe, un bail commercial classique est conclu pour une durée minimale de 9 ans. On l’appelle « bail 3-6-9 » car le locataire (le preneur) dispose d’un droit de résiliation à l’issue de chaque période triennale, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois, donné par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR. De votre côté, en tant que bailleur, vous ne pouvez en principe donner congé qu’à l’échéance des 9 ans, sauf cas très encadrés (faute grave du locataire, expropriation, etc.).
À défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties, le bail se poursuit par tacite reconduction, généralement pour une nouvelle période de 9 ans, avec maintien des principales conditions contractuelles. Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail : si vous refusez ce renouvellement, vous devrez verser une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice subi (perte de clientèle, frais de déménagement, rachat éventuel d’un nouveau fonds de commerce).
Vous envisagez un investissement dans un local commercial déjà loué ? L’un des points clés à vérifier est la date de début du bail actuel et la prochaine échéance triennale. Un bail signé récemment vous offre plus de visibilité ; un bail en fin de 9 ans peut à l’inverse impliquer une renégociation prochaine du loyer ou un risque de départ du locataire, avec à la clé une vacance potentielle.
Indexation du loyer selon l’indice ILC et ILAT
Contrairement à l’immobilier d’habitation, où les hausses de loyers sont strictement encadrées, le loyer d’un bail commercial peut être révisé périodiquement en fonction d’indices spécifiques publiés par l’Insee. Deux indices sont principalement utilisés : l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), adapté aux activités de commerce de détail, et l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), utilisé pour les bureaux, les services et certaines professions libérales.
La clause d’indexation (clause d’échelle mobile) prévoit généralement une révision annuelle ou triennale du loyer, à la hausse comme à la baisse, en fonction de la variation de l’indice choisi. Par exemple, si l’ILC a progressé de 4% sur la période de référence, le loyer peut être réajusté à la hausse dans les mêmes proportions. Cette mécanique vous permet de protéger le pouvoir d’achat de vos loyers face à l’inflation.
Attention toutefois : la variation du loyer à la hausse reste plafonnée dans la plupart des cas lors des révisions triennales et des renouvellements, sauf changement notable des facteurs locaux de commercialité (ou locaux monovalents). Une bonne pratique consiste à choisir l’indice le plus cohérent avec l’activité de votre preneur et à vérifier, avant d’acheter des murs occupés, que le bail en place mentionne bien une clause d’indexation régulière.
Clause résolutoire, destination des lieux et déspécialisation
La clause résolutoire est l’un de vos principaux leviers de protection en tant que bailleur. Elle prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas de manquement du locataire à certaines obligations clairement listées : non-paiement des loyers, défaut d’assurance, non-respect de la destination des lieux, absence d’entretien courant, etc. En pratique, la clause ne produit effet qu’après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai précis (souvent un mois), mais elle facilite grandement une éventuelle procédure judiciaire.
La destination des lieux désigne l’activité autorisée dans le local (par exemple : « restauration rapide sans extraction », « salon de coiffure », « activités tertiaires »). Elle est mentionnée dans le bail et conditionne souvent la valeur du fonds de commerce. Le locataire peut, sous conditions, demander une déspécialisation pour changer ou étendre son activité. On distingue la déspécialisation partielle (ajout d’activités connexes ou complémentaires) et la déspécialisation plénière (changement complet d’activité).
Pour vous, l’enjeu est double : ne pas brider inutilement la possibilité d’évolution du commerce (au risque de le fragiliser), tout en conservant la maîtrise de la vocation de votre local commercial. Accepter la transformation d’une boutique de prêt-à-porter en restaurant avec extraction, par exemple, peut accroître la valeur locative, mais aussi générer plus de nuisances et de contraintes techniques. Là encore, un bail clair et équilibré vous évitera bien des litiges.
Travaux à la charge du preneur et du bailleur selon le décret du 3 novembre 2014
La question des travaux dans un local commercial est centrale pour votre rentabilité. Depuis le décret du 3 novembre 2014, annexé à la loi Pinel, certaines dépenses ne peuvent plus être mises à la charge du locataire, même si le bail le prévoit. Sont notamment exclus de la refacturation au preneur : les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, réfection des toitures, ravalement lourd…), les travaux de mise aux normes liés à la vétusté ou à l’obsolescence de l’immeuble, ainsi que les honoraires de gestion du bailleur.
En revanche, le bail peut toujours prévoir que le locataire supportera les dépenses d’entretien courant, les réparations locatives, les menues réparations, l’entretien et le remplacement des équipements qu’il utilise (climatisation, enseignes, vitrines, rideaux métalliques…), ainsi qu’une grande partie des charges de copropriété. Le texte impose simplement une répartition précise et détaillée des charges, impôts et travaux dans un état annexe au bail.
Avant d’investir dans un local commercial, il est donc essentiel d’anticiper les gros travaux susceptibles d’intervenir sur les 10 à 15 prochaines années : ravalement, réfection de toiture, mise en conformité incendie, accessibilité PMR… Ces éléments doivent être intégrés dans votre business plan, au même titre que la vacance locative. Une bonne analogie est celle d’une voiture : même si votre locataire paie l’essence et l’entretien courant, vous devrez, tôt ou tard, assumer le remplacement du moteur ou une grosse révision.
Financement bancaire spécifique : apport personnel, taux d’endettement et garanties hypothécaires
Le financement d’un local commercial obéit à des logiques proches de l’immobilier résidentiel, mais avec quelques particularités. Les banques analysent de près la qualité de l’emplacement, la solidité financière du locataire en place, la durée résiduelle du bail et le niveau de loyer par rapport au marché. Plus votre projet est sécurisé, plus il sera facile d’obtenir un crédit immobilier à de bonnes conditions.
En matière d’apport personnel, les établissements prêteurs demandent souvent un effort supérieur à celui exigé pour un investissement locatif résidentiel. Comptez généralement 20 à 30% du prix d’acquisition pour inspirer confiance, surtout si vous êtes primo-investisseur sur ce segment. Cet apport permet de couvrir les frais de notaire (environ 7 à 8% dans l’ancien) et une partie du prix, de façon à ce que le taux d’endettement et le ratio « loyer / mensualité » restent confortables.
Concernant le taux d’endettement, les banques restent attachées au seuil de 35% maximum des revenus pour les particuliers, mais elles s’intéressent surtout à la capacité d’autofinancement du local commercial. Concrètement, si le loyer couvre tout ou partie de la mensualité, votre dossier sera nettement plus attractif. Un projet où le loyer représente 120 à 130% de la mensualité rassure davantage qu’un montage où vous devez compléter chaque mois sur vos revenus personnels.
Pour se sécuriser, le prêteur exigera le plus souvent une garantie hypothécaire sur le bien financé ou une garantie via un organisme spécialisé (type cautionnement mutuel). Dans le cadre d’un investissement via une SCI, il est fréquent que les associés se portent cautions solidaires des engagements de la société. N’hésitez pas à mettre en avant la qualité du bail commercial en place (durée restante, enseigne connue, absence d’impayés) : plus le flux de loyers apparaît stable, plus vous pourrez négocier un taux compétitif et des conditions de financement souples.
Fiscalité de l’investissement en local commercial : régime micro-foncier, réel et statut LMNP
La fiscalité d’un local commercial est proche de celle d’un logement loué nu, mais plusieurs régimes et options coexistent selon la structuration de votre investissement. Les loyers encaissés sont en principe imposés dans la catégorie des revenus fonciers si vous louez en direct en tant que particulier ou via une SCI à l’impôt sur le revenu. Dans certains cas (location meublée de bureaux, par exemple), ils peuvent relever des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ouvrir droit au statut de LMNP.
Le choix entre micro-foncier et régime réel aura un impact direct sur votre rendement net après impôt. Le micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers totaux n’excèdent pas 15 000 € par an, tous biens confondus, et vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers. Le régime réel, lui, permet de déduire vos charges effectives (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, frais de gestion…) et de créer éventuellement un déficit foncier imputable sous conditions sur votre revenu global.
Imposition des revenus fonciers commerciaux au barème progressif de l’IR
Lorsque vous louez un local commercial vide, les loyers perçus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après déduction éventuelle des charges. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2% à ce jour). La pression fiscale peut donc atteindre 45% + 17,2% pour les contribuables les plus fortement imposés, ce qui justifie de travailler finement le choix du régime d’imposition.
Au micro-foncier, vous déclarez simplement le montant brut de vos loyers dans la rubrique correspondante, et l’administration applique automatiquement un abattement de 30%. C’est une solution simple, mais souvent peu avantageuse en immobilier commercial, où les intérêts d’emprunt et frais annexes peuvent être élevés. Au régime réel, vous tenez une comptabilité des recettes et des dépenses, et vous ne payez l’impôt que sur le revenu foncier net.
Un point important à garder à l’esprit : si vous réalisez des travaux significatifs dans votre local commercial (ravalement, réfection de toiture, gros travaux hors article 606), ceux-ci peuvent générer un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, puis reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Bien utilisé, ce mécanisme peut considérablement améliorer la rentabilité nette de votre investissement, notamment dans les premières années.
Amortissement du bien et déduction des charges en régime réel
Si vous optez pour une structure à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS, société commerciale) ou pour la location meublée (bureaux ou local commercial aménagé et meublé), vous relevez alors du régime des BIC. Dans ce cadre, vous pouvez pratiquer l’amortissement comptable du bien immobilier (hors valeur du terrain), ainsi que du mobilier et des aménagements. Concrètement, cela revient à déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition, ce qui réduit mécaniquement votre bénéfice imposable.
C’est l’un des grands atouts du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) appliqué à certains locaux à usage tertiaire ou de services lorsque le bien est effectivement loué meublé. En combinant amortissement du bien, déduction des intérêts d’emprunt, des frais de notaire amortissables et des charges courantes, il n’est pas rare de neutraliser totalement l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
En revanche, cette optimisation fiscale a un revers : la plus-value de cession est calculée selon les règles des plus-values professionnelles ou de l’IS, et non plus celles des particuliers. Elle tient compte des amortissements pratiqués, ce qui peut alourdir l’imposition en cas de revente rapide avec forte valorisation. D’où l’importance de raisonner sur la durée totale du projet (10, 15, 20 ans) et pas uniquement sur l’économie d’impôt à court terme.
TVA sur loyers commerciaux et option pour l’assujettissement
Autre spécificité de l’immobilier commercial : la question de la TVA. Par principe, la location nue de locaux commerciaux est exonérée de TVA. Toutefois, le bailleur peut opter pour l’assujettissement à la TVA, ce qui lui permet de facturer la TVA sur les loyers (20% en général) et, en contrepartie, de récupérer la TVA grevant ses propres dépenses (travaux, honoraires, achat éventuel d’un immeuble neuf soumis à TVA).
Cette option s’avère particulièrement pertinente lorsque votre locataire est lui-même assujetti à la TVA et peut la récupérer intégralement (commerçant, restaurateur, société de services). Dans ce cas, la TVA constitue une ligne neutre pour lui, mais un levier d’optimisation pour vous, notamment si vous avez engagé des travaux importants ou acquis un local neuf. À l’inverse, si votre preneur n’est pas assujetti (certaines professions médicales, associations), l’option TVA sur loyers accroît mécaniquement son coût de location.
Sur le plan pratique, l’option se matérialise par une déclaration auprès de l’administration fiscale et figure dans le bail commercial. Elle vous engage pour une certaine durée : il ne s’agit donc pas d’un choix à prendre à la légère. Là encore, un conseil auprès de votre expert-comptable ou de votre notaire est vivement recommandé avant de figer la structure fiscale de votre investissement en local commercial.
Due diligence pré-acquisition : vérification cadastrale, état des risques et diagnostic amiante
Acheter un local commercial ne se résume pas à visiter une boutique et à vérifier le montant du loyer. Une due diligence rigoureuse est indispensable pour éviter les mauvaises surprises : charges de copropriété explosives, servitudes oubliées, travaux structurels à venir, risques environnementaux… Vous devez vous comporter comme un auditeur : analyser les documents, poser les bonnes questions, croiser les informations. Ce travail en amont conditionne directement la performance future de votre investissement.
La première étape consiste à consulter les documents cadastraux et le règlement de copropriété. Le plan cadastral permet de confirmer la surface, la configuration des lots, l’existence éventuelle de parties communes annexes (cave, parking) et de vérifier l’absence d’empiètement ou de litige de bornage. Le règlement de copropriété, lui, précise la destination des lots (habitation, commerce, bureaux), les éventuelles restrictions d’activités (pas de restauration, pas de nuisances) et la clé de répartition des charges.
Vous devrez également examiner attentivement l’état des risques et pollutions (ERP), obligatoire pour toute vente. Ce document informe sur l’exposition du bien à différents risques : inondations, mouvements de terrain, risques technologiques, sismicité, pollution des sols… Un local situé en zone inondable, par exemple, peut impliquer des primes d’assurance plus élevées, des contraintes d’aménagement ou une moindre appétence des locataires. Cela ne signifie pas qu’il faut fuir systématiquement, mais que ces éléments doivent être intégrés dans votre analyse de risque.
Enfin, la recherche d’amiante est incontournable, en particulier pour les immeubles construits avant 1997. Le diagnostic amiante (et, le cas échéant, le diagnostic technique global pour la copropriété) permet de détecter la présence de matériaux amiantés et d’évaluer les obligations de surveillance ou de désamiantage. Or, un désamiantage partiel ou total peut représenter des montants très significatifs, susceptibles de grever votre rentabilité pendant plusieurs années.
En complément, il est judicieux de :
- Passer en revue les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété pour identifier les travaux votés ou envisagés (ravalement, mise aux normes ascenseur, toiture…).
- Analyser le business model du locataire actuel : chiffre d’affaires, secteur d’activité, exposition au e-commerce, résistance aux crises récentes.
Cette démarche peut sembler fastidieuse, mais elle vous place en position d’acheteur averti. Comme pour l’achat d’une entreprise, investir dans un local commercial sans due diligence approfondie revient à piloter un avion sans instruments : tant que le ciel est dégagé, tout va bien… jusqu’au jour où la turbulence survient. Mieux vaut donc préparer minutieusement votre dossier pour sécuriser durablement votre investissement.
